부종성 : 법률적으로 어떤 권리의 성립, 존속, 소멸 따위가 주된 권리와 운명을 같이하는 성질, 그 권리가 주된 권리의 경제적 기능을 발휘하거나 경제적 목적을 달성하는 수단인 경우에 나타납니다.
담보물권 : 채권을 담보하는 물권 담보물권은 크게 저당권(근저당권)과 질권(근질권)이 있습니다.
Q. 담보물권의 부종성에 관한 기술 중 틀린 것은?
1. 채권이 무효 또는 취소가 되면 담보물권도 소멸한다.
2. 채권의 변제로 인하여 소멸하면 담보물권도 당연히 소멸한다.
3. 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하지 못한다.
4. 채권에 조건 또는 기한이 있는 때에는 담보물권도 조건부 또는 기한부의 채권을 담보할 뿐이다.
5. 현재 채무가 존재하지 않는 한, 담보물권은 절대로 존재할 수 없다.
A. 5
현재 채무가 존재하지 않으면 저당권은 존재할 수 없으나(부종성) 근저당은 있을 수 있습니다.(부종성 완화)
저당권 : 채권자가 채무자 또는 제3자로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권입니다.
근저당권 : 저당권의 일종으로서 채무자와의 계속적 거래계약등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 말합니다.
근저당권의 경우 담보채권금액이 확정된 일반저당권과 달리 담보채권을 증감시킬수 있는 불특정채권이며, 근저당권 설정시에는 채권최고액이라는것이 존재합니다.
또한 저당권은 채권을 변제하거나 소멸하면 사라지나, 근저당권은 피담보채권을 변제하거나 소멸하더라도 유지되며 장래의 특정일을 결산일로 정하고 그 안에 돈을 갚더라도 근저당권은 사라지지 않으며 자유롭게 다시 빌리거나 갚을 수 있습니다.
주로 매번 저당권 설정하지 않아도되어 은행과의 신용거래시에 사용됩니다.
등기되는 금액에 있어서도 차이를 보이는데, 근저당권과 저당권 모두 등기가 필요하며 근저당권은 피담보채권의 최고액으로 금액을 등기합니다.
질권 : 채권의 담보로서 채무자 또는 제3자로부터 받는 목적물의 채무의 변제시까지 유치함. 즉 유치적 효력이 있다는 점에서 채무 변제시까지 물건을 대신 가지고 있을수 있다는 점에서 차이가 있습니다.
물상대위 : 담보물권의 목적물의 가치가 다른형태로 바뀌는 경우에 담보권자가 이에 대하여 우선변제권을 행사하는 것을 말합니다.
예상지문) 저당권은 물상대위성이 인정된다.
나만의해설) o 당연히 맞는말.
예상지문) 담보목적물의 매각대금에 대해서도 압류 후 물상대위가 가능하다
나만의해설) x
담보물의 가치적변형물이 아닌 매각대금은 물상대위를 할 수 없습니다.
예상지문) 유치권자에게는 물상대위가 인정되지 않는다
나만의해설) o 맞는말.
Q. 담보물권에 공통된 소멸원인이 아닌 것은?
1. 공용징수
2. 상당한 타담보의 제공
3. 목적물의 멸실
4. 피담보채권의 소멸
5. 권리의 포기
A. 2. 상당한 타담보의 제공.
이것은 유치권에 특유한 소멸원인입니다.
예상지문) 피담보채권의 변제기 도래는 유치권의 성립요건이다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 물건의 인도청구소송에서 피고의 유치권항변이 인용되는 경우, 법원은 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제와 상환으로 물건을 인도할 것을 명하여야한다.
나만의해설) o 맞는말.
상대방 청구에 대하여 유치권을 행사하는 경우 원고일부승소판결인 상환급부판결을 합니다.
예상지문) 임차인이 건물을 임차목적대로 사용하지 못한 것을 이유로 임대인에 대해 가지는 손해배상청구권에 대해서는 유치권을 주장할 수 없다.
나만의해설) o 맞는말.
건물의 임대차에 있어서 임차인의 임대인에 대한 임차보증금반환청구권 또는 임차인이 건물을 임차목적대로 사용 못한 것을 이유로 임대인에 대해 가지는 손해배상청구권은 모두 '그 건물에 관하여 생긴 채권'이라 할 수 없습니다.
대법원판례
예상지문) 유치권은 법정담보물권이므로 이를 미리 포기하는 특약은 무효이다.
나만의해설) x
당사자 간의 유치권의 발생을 배제하는 특약은 유효합니다.
예상지문) 정당한 이유가 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다.
나만의해설) o 맞는말.
정당한 이유가 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있습니다.
이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 합니다.
이를 간이변제충당이라고 합니다.
예상지문) 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
나만의해설) o 맞는말.
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.
이를 타담보제공이라고 합니다.
예상지문) 건물도급계약에서 도급인의 공사비의 이행지체가 있으면 수급인에게 유치권이 인정될 수 있다.
나만의해설) o 맞는말.
공사대금은 '목적물에 관하여 생긴 채권'이므로 유치권이 성립할 수 있습니다.
예상지문) 유치권자의 점유는 간접점유로도 가능하지만, 채무자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접점유하는 경우에는 유치권은 성립하지 않는다.
나만의해설) o 맞는말.
채무자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접점유하는 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다.
대법원 판례.
예상지문) 유치권자는 우선변제권이 없으므로 유치물의 과실을 수취하여도 다른 채권보다 먼저 변제에 충당할 수 없다.
나만의해설) x
유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있습니다.
예상지문) 유치권자에게 우선변제권은 없으나 채무자가 파산한 경우에는 별제권을 갖는다
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 유치권자가 유치물을 보존하기 위해 유치한 물건을 사용한 경우, 그로 인한 이익은 부당이득으로 반환하여야 한다.
나만의해설) o
유치권자가 유치물에 대한 보존행위로서 목적물을 사용하는 것은 적법행위이므로 불법점유로 인한 손해배상의 책임이 없습니다.
다만, 건물임차인이 가옥을 사용 수익한 경우에는 임료 상당의 금원을 부당이득한 것으로 봅니다.
불법행위에 의한 손해배상책임은 없으나 임차료에 상당하는 금액은 부당이득으로 본다는것이 판례
별제권 : 파산재단에 속하는 특정재산에서 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.
예상지문) 유치권자로부터 목적물의 점유를 승계한 승계인은 전점유자를 대위하여 유치권을 주장할 수 없다.
나만의해설) o 맞는말.
피담보채권의 승계없이 단순히 목적물에 대한 점유만 승계한 자는 유치권을 주장할 수 없으며 담보물권은 피담보채권의 존재를 전제로 효력을 가집니다.
예외 근저당권
따라서 목적물에 대한 점유의 승계 때문에 목적물에 대해 점유를 상실하게 되면 자동으로 유치권은 소멸하게 되므로 목적물의 점유를 승계한 자 또한 전점유자를 대위하여 유치권 주장또한 불가능해지게 됩니다.
예상지문) 점유가 불법행위로 인하여 개시된 경우에는 유치권이 인정되지 않는다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 공사업자인 수급인으로부터 건축자재대금을 받지 못한 자는 이를 피담보채권으로 하여 유치권을 주장할 수 있다.
나만의해설) x
건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없음에도 건물에 관한 유치권의 피담보채권이 될 수 없습니다.
Q. 유치권의 소멸사유가 아닌것은?
1. 피담보채권의 소멸시효의 완성
2. 유치권의 소멸시효의 완성
3. 목적물의 점유상실
4. 타담보의 제공
5. 유치권자의 의무위반으로 인한 채무자의 유치권 소멸청구
A. 4. 타담보의 제공
2. 유치권 자체는 소멸시효가 없습니다.
다만 피담보채권의 소멸시효의 완성으로 피담보채권이 소멸하면 유치권도 소멸하게 됩니다.
예상지문) 건물임차인이 점유할 권원이 없음을 알면서 계속 건물을 점유하여 유익비를 지출한 경우, 그 비용상환청구권에 관하여 유치권은 성립하지 않는다.
나만의해설) o
임대인이 임대차계약을 해지하였는데 임차인이 계속 건물을 점유하여, 유익비를 지출한 경우 유치권을 행사할 수 없습니다.
대법원판례
유익비 : 필요비는 아니지만 물건을 개량하여 가치를 증가시키는데 도움이 되는 비용을 뜻하는 민법상 개념입니다.
예상지문) 채무자 소유의 건물에 경매개시결정의 기입등기가 경료된 후에 채무자가 채권자에게 그 점유를 이전하여도 유치권을 매수인에게 주장할 수 있다.
나만의해설) x
채무자 소유의 건물에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 채권자에게 그 점유를 이전 한 경우, 이는 압류의 처분금지효에 저촉되므로 유치권으로 매수인에게 대항할 수 없습니다.
대법원 판례.
예상지문) 채무자 소유가 아닌 타인의 물건에 관해서도 유치권은 성립할 수 있다.
나만의해설) o 맞는말.
예를들면 주택의 소유자가 아닌 전세권자에게 인테리어 공사를 수급받은 공사업자가 공사를 완료이후에도 대금을 지급받지 못한채로 주택을 점유한다면 주택의 소유자에게 인도를 거절할 수 있습니다.
예상지문) 갑은 자기 소유 X건물의 수리를 을에게 의뢰하였고, 그 대금을 지급함이 없이 수리를 완료한 을에게 건물의 반환을 요구한다.
이 경우 을은 수리대금을 받기 위해 갑의 동의 없이도 X건물을 임대하여 임대료로서 수리대금에 충당할 수 있습니다.
나만의해설) x
유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못합니다.
그리나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니합니다.(임차를 받는 행위는 모두 불가능)
예상지문) 위의 상황에서 을은 X건물을 경매하고 경락대금에서 우선변제를 받을 수 있다.
나만의해설) x
유치권자에게도 경매신청권이 있습니다.
다만 우선변제권은 없으므로 경락대금에서 우선변제받을 권리는 없습니다.
예상지문) 위의 상황에서 을은 X건물을 경매한 경우 경락인에게 수리대금의 변제를 청구할 수 있다.
나만의해설) x
유치권자는 경락인에 대하여 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없습니다.
예상지문) 위의 상황에서 을이 보존행위로서 X건물을 사용한 경우 을은 갑에 대하여 불법행위에 기한 손해배상책임을 지지 않는다.
나만의해설) o 맞는말
유치권자가 유치물에 대한 보존행위로서 목적물을 사용하는 것은 적법행위이므로 불법점유로 인한 손해배상의 책임이 없습니다.
다만 그 사용이익은 부당이득으로 반환해야 합니다.
예상지문) 위의 상황에서 을의 과실 없이 X건물이 소실된 경우, 을의 권리는 갑의 화재보험금청구권 위에 미친다.
나만의해설) x
유치권에는 우선변제권이 없으므로 물상대위성이 인정되지 않습니다.
예상지문) 매도인 갑과 매수인 을이 체결한 건물의 매매계약이 취소되어 갑과 을은 이미 이행한 건물과 대금의 반환청구권을 행사하고 있다.
이 경우 유치권을 행사하고 있는 을이 갑의 승낙없이 건물을 제3자에게 임대한 경우에 갑이 유치권의 소멸청구를 하면 유치권은 소멸하지만, 동시이행항변권은 인정된다.
나만의해설) o 맞는말.
동시이행항변권 : 동시이행의 항변권 혹은 계약불이행의 항변권은 쌍무계약에서 당사자 일방이 동시이행에 있는 상대방의 채무이행이 없음을 이유로 자신의 채무이행을 거절할 수 있는 권능으로 불안의 항변권이라고도 합니다.
예상지문) 위의 상황에서 을이 건물을 유치하고 있으면 갑에 대한 채권인 매매대금반환청구권은 소멸시효가 진행하지 않는다.
나만의해설) x
유치권을 행사하더라도 피담보채권의 소멸시효는 그와 관계없이 진행됩니다.
예상지문) 위의 상황에서 을이 유치권을 행사하는 동안 건물에 대하여 필요비를 지출한 경우에는 갑에게 상환을 청구할 수 있다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 유치권과 동시이행 항변권은 독립된 권리로서의 성질을 가진다.
나만의해설) x
유치권은 독립한 담보물권이지만, 동시이행항변권은 쌍무계약에서 생기는 채권의권능일뿐입니다.
예상지문) 유치권자의 채권의 발생원인은 계약이든 부당이득이든 묻지 않으나, 동시이행의 항변권은 원칙적으로 쌍무계약에 기인한 채권에서만 발생한다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 유치권과 동시이행항변권은 모두채권 채무 사이에 일정한 견련관계가 있어야 하며 또 채권이 변제기에 있어야 한다.
나만의해설) o 맞는말.
견련관계 : 사물 상호간에 연결되어 있는 의존성에 법률상의 뜻을 부여하는일. 예를들어, 유치권에서 담보된 채권과 물건이 쌍무계약인 경우에 양쪽의 채무가 견련관계에 있다고 부릅니다.
예상지문) 유치권은 누구에 대해서도 주장할 수 있으나, 동시이행의 항변권은 계약의 상대방에 대해서만 주장할 수 있다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 유치권에 의해서 거절되는 것은 물건의 인도이나, 동시이행의 항변권에 의하여 거절할 수 있는 급부는 제한이 없다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 임대인과 임차인 사이에 임대차 종료시 권리금을 반환하기로 약정한 경우, 권리금반환청구권을 담보하기 위한 유치권이 성립한다.
나만의해설) x
권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 유치권을 행사할 수 없습니다.
대법원 판례
예상지문) 다세대주택 12세대의 공사를 수급받은 자가 공사를 완성하였으나 그 대금을 받지 못하여 그 중 1세대의 주택을 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 12세대의 공사대금 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 건물임차인이 점유할 권원이 없음을 알면서 계속 건물을 점유하여 유익비를 지출한 경우, 그 비용상환청구권에 관하여 유치권은 성립하지 않는다.
나만의해설) o 맞는말.
점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립할 수 없습니다.
예상지문) 어떤 물건을 점유하기 전에 그에 관하여 발생한 채권에 대해서는 후에 채권자가 그 물건의 점유를 취득하더라도 유치권이 성립하지 않는다.
나만의해설) x
유치권자가 유치물을 점유하기전에 발생된 채권이라도 그 후 그 물건의 점유를 취득했다면 유치권은 성립하게 됩니다.
예상지문) 유치권자의 비용상환청구권을 담보하기 위한 유치권은 인정되지 않는다.
나만의해설) x
비용상환청구권에 대해 유치권이 인정되므로 유치권자의 비용상환청구권에 대해 다시 유치권이 성립합니다.
예상지문) 채권자가 채무자를 직접점유자로 하여 간접점유하는 경우에도 유치권은 성립한다.
나만의해설) x
유치권자의 점유는 간접점유도 인정되지만, 채무자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접점유하는 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다.
예상지문) 지상권, 지역권, 전세권 등 용익물권에도 저당권이 설정될 수 있다.
나만의해설) x
지역권은 저당권의 목적이 될 수 없습니다.
예상지문) 채무자의 변제로 피담보채권이 소멸하면 말소등기를 하지 않아도 저당권은 소멸한다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 토지의 특정 일부에 대해 저당권을 설정할 수 있다.
나만의해설) x 부동산 일부에는 저당권을 설정할 수 없습니다.
예상지문) 공유자는 자기 지분을 담보로 저당권을 설정할 수 없다.
나만의해설) x 공유지분을 담보로 저당권을 설정할 수 있습니다.
예상지문) 저당권의 효력은 천연 과실에 미친다.
나만의해설) x
저당부동산을 압류한 후에만 과실에 저당권의 효력이 미칩니다.
예상지문) 근저당권설정 계약상의 채무자가 아닌 제3자를 채무자로 하여 경료된 근저당권설정등기는 유효하다.
나만의해설) x
근저당권 설정계약상의 채무자 아닌 제3자를 채무자로 하여 된 근저당권 설정등기는 채무자를 달리 한 것이므로 근저당권의 부종성이 비추어 원인 없는 무효의 등기입니다.
대법원판례
예상지문) 부동산 매수인 갑이 아직 소유권이전등기를 경료받지 않은 상태에서 병으로부터 금전을 차용하면서 매도인 을을 채무자로 하고 그의 승낙을 얻어 병이 매매 부동산에 저당권을 설정받은 경우, 이 저당권은 유효하다.
나만의해설) o 맞는말.
부동산을 매수한 자가 소유권이전등기를 마치지 아니한 상태에서 매도인인 소유자의 승낙아래 매수부동산을 타인에 담보로 제공하면서 당사자 사이의 합의로 편의상 매수인 대신 등기부상 소유자인 매도인을 채무자로 하여 마친 근저당권설정등기는 실제 채무자인 매수인의 근저당권자에 대한 채무를 담보하는 것으로서 유효합니다.
예상지문) 채권자 갑 회사의 채권을 담보하기 위해 채무자 을 소유 부동산에 저당권을 설정하면서, 저당권자를 갑의 대표이사인 병으로 하여 등기한 경우, 갑이 채권의 귀속과 행사를 병에게 위임하였고, 이에 대해 을이 승낙하였다면 이 저당권은 유효하다.
나만의해설) o
채권과 그를 담보하는 저당권은 담보물권의 부수성에 의하여 원칙적으로 그 주체를 달리할 수 없으나, 채권담보를 위하여 저당권을 설정하는 경우 제3자 명의로 저당권등기를 하는 데 대하여 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있었고, 나아가 제3자에게 그 채권이 실절적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는 제3자 명의의 저당권 등기도 유효합니다.
대법원 판례
Q. 저당권의 피담보채권에 관한 설명 중 틀린것은?
1. 이자는 제한 없이 피담보채권의 범위에 포함된다.
2. 지연배상은 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.
3. 위약금은 등기하면 저당권에 의하여 담보될 수 있다.
4. 저당권 실행비용은 저당권에 의하여 담보되지 않는다.
5. 민법 제360조 피담보채권의 범위는 저당권자의 제3자에 대한 관계에서의 제한이며 채무자나 저당권설정자는 지연배상도 전액을 변제하여야 말소청구할 수 있다.
A. 4. 저당권 실행비용은 등기가 없어도 저당권에 의해 담보됩니다.
5. 저당권의 피담보채무의 범위에 관하여 민법 제360조가 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다고 규정하고 있는 것은 저당권자의 제3자에 대한 관계에서의 제한이며 채무자나 저당권설정자가 저당권자에 대하여 대항할 수 있는 것이 아닙니다.
예상지문) 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 제공할 수 있다.
나만의해설) x
저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못합니다.
예상지문) 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자는 저당권자의 동의없이 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.
나만의해설) o 맞는말.
지상권 또는 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자는 저당권자의 동의없이 지상권 또는 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다.
예상지문) 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에는 저당권의 효력이 과실에 미친다
나만의해설) o 맞는말.
저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미칩니다.
예상지문) 후순위저당권자가 경매를 신청하더라도 선순위저당권은 소멸하며 그 배당에서 우선변제를 받게 된다.
나만의해설) o
이 경우에는 선순위 저당권이 말소기준권리가 된다. 경매신청시 모든 저당권자들의 권리는 소멸하게 됩니다.(유치권 제외)
예상지문) 저당권설정 후에 부합한 물건과 종물에 대해서도 저당권의 효력이 미친다.
나만의해설) o 맞는말.
부합의 시기가 저당권설정 전인가 후인가는 묻지 않습니다.
예상지문) 저당권자가 물상대위권을 행사하기 위한 압류는 저당권자 본인이 하여야 한다.
나만의해설) x
저당권자가 물상대위권을 행사하기 위한 요건으로서의 지급 또는 인도 전 압류는 반드시 저당권자가 할 필요는 없습니다.
다른 채권자가 압류한 경우에도 물상대위권은 인정됩니다.
예상지문) 구분건물의 전유부분에 설정된 저당권의 효력은, 그 전유부분의 소유자가 나중에 대지사용권을 취득한 경우에는 그 대지사용권에도 미치는 것이 원칙이다.
나만의해설) o 맞는말.
전유부분 : 구분 소유된 건물에서 독립한 주거, 점포, 사무소 등으로서 개별적으로 소유하는, 구분 소유권의 대상이 되는 부분.
예상지문) 저당목적물이 매매된 경우 그 매매대금에 대하여는 저당권자가물상대위를 할 수 없다.
나만의해설) o 맞는말
가치변형물(보험금, 수용보상금등)이 아닌 매각대금이나 매매대금은 물상대위를 할 수 없습니다.
예상지문) 용익권은 저당권설정 후에 성립된 것이라도 매수인에게 대항할 수 있다.
나만의해설) x
저당권보다 후에 설정된 용익권은 말소기준권리 이하의 권리이므로 경매로 인하여 소멸합니다.
예상지문) 저당부동산을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.
나만의해설) o
저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있습니다.
Q. 저당권자에게 인정되지 않는 것은?
1. 저당물반환청구권
2. 우선변제권
3. 물상대위권
4. 피담보채권의 처분권
5. 담보물보충청구권
A. 1. 지역권과 저당권은 점유권능이 없으므로 반환청구권이 인정되지 않고 '방해제거'와 '방해예방청구권'만 인정됩니다.
예상지문) 저당권 설정 전에 지상권이 설정된 토지가 그 저당권실행으로 매각된 경우, 그 지상권은 소멸한다.
나만의해설) x
말소기준권리(선순위 저당권) 이전에 있었던 용익물권은 매수인(경락인)이 인수하게 됩니다.
예상지문) 저당권의 피담보채권 소멸 후 그 말소등기 전에 피담보채권의 전부명령을 받아 저당권 이전등기를 경료한 자는 그 저당권을 취득할 수 있다.
나만의해설) x
피담보채권이 소멸하면 저당권은 말소등기가 없어도 당연히 소멸하므로, 이로부터 저당권을 이전받은 자는 저당권을 취득할 수 없습니다.
예상지문) 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조하고 저당권이 실행된 경우에 토지소유자는 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 본다.
나만의해설) x
저당권설정 당시에 토지와 건물이 존재한 경우가 아니므로 법정지상권이 성립하지 않습니다.
예상지문) 구분건물의 전유부분에 설정된 저당권의 효력은 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 나중에 취득한 대지사용권에까지 미치지 않는다.
나만의해설) x
구분건물에 대한 저당권은 대지권의 사후취득의 경우에도 대지권에도 그 효력이 미치게 됩니다.
예상지문) 당사자가 저당권설정계약에서 저당권의 효력이 부합물과 종물에 미치지 않는 것으로 한 경우에는 그에 따른다.
나만의해설) o 맞는말.
법정지상권과 일괄경매권의차이
일괄경매청구권 : 갑의 땅에 을이 저당을 잡고 갑이 그 땅위에 건물을 지어놓는 경우 저당은 땅만 잡힌 것이므로 경매 낙찰시 땅위의 건물을 철거해야합니다.
이는 낭비이므로 땅과 건물을 일괄 경매하는 것이며, 이는 저당권자 을의 선택일뿐 의무는 아닙니다.
법정지상권 : 갑의 땅위 갑이 지은 건물을 땅 혹은 건물에 저당을 잡히게 되면 그 후 경매로 건물주인 또는 다른 주인이 새건물을 신축할 경우 토지의 낙찰자에게 지료를 지급하며 건물주는 설정 당시 있던 건물의 법정기한대로 있을 수 있습니다.
예상지문) 일괄경매청구권의 경우 건물은 토지에 대한 저당권이 설정될 당시 이미 존재하고 있어야한다.
나만의해설) x
예상지문) 일괄경매청구권의 경우 저당권설정자가 건축하여 제3자에게 양도한 건물에 대항도 일괄경매를 청구할 수 있는 것이 원칙이다.
나만의해설) x
저당권설정자가 저당권설정후에 건물을 축조하고 이를 제3자에게 양도한 경우는 일괄경매권이 인정되지 않습니다.
예상지문) 일괄경매청구권의경우 저당권설정자로부터 용익권을 설정받은자가 건축한 건물이라도 저당권설정자가 나중에 소유권을 취득하였다면 일괄경매가 허용된다.
나만의해설) o 맞는말.
저당권설정자로부터 용익권을 설정받은 자가 건축한 건물이라도 저당권설정자가 나중에 소유권을 취득하였다면 일괄경매가 허용되게 됩니다.
예상지문) 일괄경매청구권의 경우 저당권자는 일괄경매를 청구할 의무가 있으므로, 토지만 경매를 신청하는 것은 허용되지 않는다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 갑의 토지에 설정된 저당권이 실행된 경우에 저당권설정 전부터 을이 건물을 소유하고 있었다면 을은 법정지상권을 취득한다.
나만의해설) x 틀린말.
법정지상권이 성립하기 위해서는 저당권설정 당시에 토지와 건물이 동일소유자에게 속하여야 합니다.
예상지문) 갑의 토지에 설정된 저당권이 실행된 경우에 저당권설정 전부터 이 토지 위에 건물소유자 을이 지상권을 가지고 있었다면 을은 이 지상권을 가지고 토지의 경락인에게 대항할 수 있다.
나만의해설) o 맞는말.
그러나 저당권 설정후에 을이 이 토지 위에 지상권을 취득하고 건물을 건축하여 소유하게 되었다면 이토지 경락인은 이 건물의 철거를 청구할 수 있습니다.
예상지문) 갑의 토지에 설정된 저당권이 실행된 경우에 저당권 설정후 갑이 이 토지 위에 건물을 건축하였다면 저당권자는 건물에대해서도 경매를 청구 가능하다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 갑의 토지에 설정된 저당권이 실행된 경우 저당권 설정 전에 을이 이 토지 위에 임차권을 취득하여 건물을 건축하고 건물의 보존등기를 마쳤다면 을은 임차권을 가지고 경락인에게 대항할 수 있다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권에도 미친다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 저당권이 설정된 토지의 소유자가 그 위에 건물을 신축하여 보존등기를 경료한 경우, 저당권의 우선변제적 효력은 건물에도 미친다.
나만의해설) x
일괄경매권이 인정되는 경우입니다.
그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없습니다.
예상지문) (구)공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법에 따라 저당권이 설정된 토지의 취득에 관하여 토지소유자와 사업시행자 사이에 협의가 성립된 경우에 동토지의 저당권자는 토지소유자가 수령할 보상금에 대하여 물상대위가 인정되지 않는다.
나만의해설) o
토지의 협의취득은 '사법상'의 매매와 같은 성질의 것으로 '(구)토지수용법상의 공용징수에 해당되지 않습니다.
따라서 물상대위를 할 수 없습니다.
예상지문) 저당권자는 제3자가 압류한 경우에도 물상대위권을 행사할 수 있다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 무효인 저당권등기가 이전된 경우에 저당권의 말소등기의 청구는 양수인을 상대로 한다.
나만의해설) o 맞는말.
근저당권 이전의 부기등기는 기존의 주등기인 근저당권설정등기에 종속되어 주등기와 일체를 이루는 것이어서, 피담보채무가 소멸된 경우 또는 근저당권설정등기가 당초 원인무효인경우 주등기인 근저당권설정등기의 말소만 구하면되고 그 부기등기는 별도로 말소를 구하지 않더라도 주등기의 말소에 따라 직권으로 말소되는 것이며, 근저당권설정등기의 말소등기청구는 양수인만을 상대로 하면 족하고, 양도인은 그 말소등기청구에 있어서 피고 적격이 없습니다.
대법원판례
Q. 제3취득자에 관한 다음 기술 중 틀린것은?
1. 제3취득자란 저당권설정 후에 저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권등을 취득한 자를 말한다.
2. 제3취득자는 경매인이 될 수 있고, 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.
3. 제3취득자는 채무자의 의사에 반해서도 변제할 수 있다.
4. 제3취득자가 저당부동산에 대해 지출한 필요비 또는 유익비는 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.
5. 제3취득자는 채무자가 근저당권자에 대해 부담하는 채무 전부를 변제하여야만 비로소 근저당권의 말소를 청구할 수 있다.
A. 5. 제3취득자나 물상보증인은 채권최고액 범위까지만 변제하고 근저당권의 말소를 청구할 수 있다.
3번도 맞는말.
담보물보충청구권 : 저당권설정자의 책임있는 사유로 저당물의 가액이 현저히 줄었을때, 저당권자가 저당권설정자에게 그 원상회복이나 상응하는 담보제공을 청구할 수 있는 권리를 말합니다.
즉시변제청구권 : 채무자가 저당물을 손상하거나 감소 멸실하게 하였을때 청구할 수 있는 권리.
거래취소를 전제로 하기 때문에 손해배상 청구권을 같이 청구할 수 있습니다.
예상지문) 저당권설정자에게 책임없는 사유로 저당물의 가액이 현저히 감소된 경우에도 저당권자는 담보물의 보충을 요구할 수 있는 권리를 가진다.
나만의해설) x
저당권설정자에게 책임있는 사유로 저당물의 가액이 현저히 감소된 경우에 저당권자는 담보물의 보충을 요구할 수 있습니다.
예상지문) 저당권자가 담보물보충청구권을 행사하는 경우에는 손해배상청구권이나 즉시변제청구권을 행사할 수 없다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 담보물을 침해한 경우에도 피담보채권의 변제기가 도래하여 그 담보권을 실행할때 비로소 담보권자에게 손해배상청구권이 발생한다.
나만의해설) x
손해를 확정할 수 있으면 발생 즉시 손해배상을 청구할 수 있습니다.
예상지문) 제3자가 담보물을 침해한 경우 저당권자는 담보물보충청구권을 행사할 수 있다.
나만의해설) x
담보물보충청구권은 저당권설정자가 담보물을 멸실시킨 경우에만 청구할 수 있습니다.
예상지문) 채무자나 제3자가 담보물을 손상, 멸실시킨 경우 저당권자는 기한이익 상실을 근거로 즉시변제를 청구할 수 있다.
나만의해설) x
즉시변제청구권은 채무자가 담보물을 손상, 감소, 멸실시킨 경우에만 인정되며 제3자가 한 경우에는 적용되지 않습니다.
예상지문) 저당권보다 먼저 설정된 전세권은 저당권자의 경매신청에 따른 매각으로 매수인에게 인수되지만, 저당권보다 나중에 설정된 전세권은 매각으로 소멸한다.
나만의해설) o 완전히 맞는말.
예상지문) 가압류등기가 먼저 된 후 저당권이 설정된 경우, 저당권자는 가압류채권자에 우선하여 변제받는다.
나만의해설) x
저당권이 가압류보다 빠르면 저당권자에게 우선변제권이 있지만, 가압류가 저당권보다 빠르면 가압류와저당권은 동순위로 안분배당하게 됩니다.
예상지문) 저당권보다 먼저 설정된 전세권이 있는 경우, 저당권자가 신청한 경매절차에서 전세권자가 배당요구를 하였다면 그 전세권은 매각으로 소멸한다.
나만의해설) o 맞는말.
말소기준권리보다 빠른 전세권이나 대항력 있는 임차권도 배당신청을 할 수 있고, 그 경우에는 매각으로 소멸하게 됩니다.
예상지문) 경매신청 이전에 대항요건을 구비한 '주택임대차보호법' 제 8조의 보증금 중 일정액은 저당권자에게 우선하여변제된다.
나만의해설) o
소액보증금 중 일정액에 대한 최우선변제권에 대한 설명입니다.
예상지문) 저당권보다 먼저 설정된 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기권자가 배당요구를 하였다면 그 가등기는 매각으로 소멸한다.
나만의해설) o
말소기준권리보다 빠른 청구권보전 가등기는 소멸하지 않지만, 이 경우에도 가등기권자가 배당요구를 하였다면 담보가등기로 인정되고 매각으로 소멸하게 됩니다.
예상지문) 갑의을에 대한 1억원의 채무를 담보하기 위하여 A건물과 B건물에 저당권이 설정된 경우, 민법 제 368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위의 대위)가 적용되기 위해서는 A건물에 대한 저당권과 B건물에 대한 저당권이 동시에 성립할 필요는 없다.
나만의해설) o
예상지문) 위의 상황에서 을은 A건물과 B건물 중 어느 하나에 대해서만 경매를 신청할 수 있다.
나만의해설) 맞는말.
예상지문) 위의 상황에서 A건물과 B건물의 경매대가를 동시에 배당하는 경우에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 을의 채권의 분담을 정한다.
나만의해설) 맞는말.
예상지문) 위의상황에서 채권자 을이 A건물과 B건물에 대하여 동시에 경매신청을 하는 경우에 배당시기가 다른 경우에도 각 부동산의 경매대가에 비례하여 을의 채권의 분담을 정한다.
나만의해설) 맞는말
예상지문) 위의 상황에서 채권자 을이 A건물과 B건물에 대하여 동시에 경매신청을 하는 경우에 배당시기가 다른 경우에도 각 부동산의 경매대가에 비례하여 을의 채권의 부담을 정한다.
나만의해설) x
이시배당의 경우에는 그 대가에서 채권전부의 변제를 받을 수 있습니다.
이시배당이란 공동저당목적물 중 일부만에 경매가 행해진 경우 분만 아니라, 전부에 대해 경매가 행해졌다 하더라도 그 일부에 대해 배당이 실시되는 경우를 포함합니다.
예상지문) 위의 상황에서 만약 '주택임대차보호법'에 규정된 소액보증금반환청구권자가 대지와 건물 모두로부터 동시배당을 받는 경우에는 '민법' 제368조 제1항을 유추적용하여 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하여야 한다.
나만의해설) o 맞는말.
주택임대차보호법 제 8조에 규정된 소액보증금반환청구권은 법정담보물권으로서, 주택임차인이 대지와 건물 모두로부터 배당을 받는 경우에는 마치 그 대지와 건물 전부에 대한 공동저당권자와 유사한 지위에 서게 되므로 대지와 건물이 동시에 매각되어 주택임차인에게 그 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 민법 제 368조제1항을 유추적용하여 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하여야 합니다.
Q. A는 1억 8천만원을 피담보채권으로 하여 채무자 소유의 X부동산(시가 1억 2천만원) Y부동산(시가8천만원) Z부동산(시가4천만원) 위에 공동으로 1번 저당권을 설정받았다. 한편 X부동산에는 B(채권 5천만원) Y부동산에는 C(채권 4천만원) Z부동산에는 D(채권 3천만원)가 각각2번 저당권을 설정받았다. 이 경우 시가대로 매각(경락)되고 동시배당이 된다면 ABCD의 배당액은 각각?
A. 아래 금액과 해설
A. 1억 8천 = 1억 8천
B. 3천 = 1억2천 - 9천
C 2천 = 8천 - 6천
D 천만= 4천 - 3천
예상지문) 근저당에서 담보할 채권의 최고액이란 목적물로부터 우선변제를 받을 수 있는 한도액을 의미하는 것이 아니고 책임의 한도액을 의미한다.
나만의해설) x
근저당에서 채권최고액이란 근저당에 의해 담보되는 한도액, 즉담보목적물로부터 우선변제를 받을 수 있는 최고한도액을 의미하는 것이지 책임의 한도액을 의미하는 것이 아닙니다.
따라서 피담보채권액이 채권최고액을 초과한 부분에 대해서는 근저당권에 의해 담보되지 않으므로, 채권최고액의 초과부분에 대해서는 우선변제권이 인정되지 않습니다.
최고액과 채무액은 다릅니다.
최고액이란 경매시 우선 변제 받을 돈을 말하는 것이며 채무액은 채무의 한도액(즉 갚아야 할 돈을 말하는 것이다)입니다.
예상지문) 채권의 최고액에는 피담보채권의 이자가 포함된 것으로 본다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 근저당은 보통의 저당권과는 달리 존속기간 내라면 일시적으로 피담보채권이 없게 되어도 소멸하지 않는다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 후순위권리자가 없는 한, 당사자는 피담보채권액이 확정될 때까지는 최고액 또는 존속기간을 합의로 변경할 수 있다.
나만의해설) o 맞는말
예상지문) 피담보채권의 양도가 없는 근저당권만의 양도는 무효이다.
나만의해설) o 맞는말.
Q. 갑은 아파트 분양 시에 8천만원을 융자받으면서 20년간 분할상환조건으로 채권최고액을 1억원으로 하는 근저당권설정계약을 체결하였다. 다음 중 틀린것은?
1. 최고액에 산입되는 이자에는 지연이자도 포함되는데 이 이자는 이행기 후의 1년분에 한한다.
2. 근저당권이라는 것을 등기하지 않으면 근저당이라 할 수 없다.
3. 1억원의 채권최고액이 반드시 등기되어야 한다.
4. 20년간 근저당권의 기간은 등기하지 아니하여도 상관없다.
5. 근저당권자가 경매를 신청할 때에도 피담보채권이 확정될 수 있다.
A. 1. 근저당의 경우에는 최고액에 산입되는 이자에 지연이자도 포함되는데 이 이자는 이행기 후의 1년분에 한하지 않는다고 합니다.
2,3 o 맞는말. 근저당은 근저당이라는 취지와 채권최고액 및 채무자가 기재되어야 합니다.
4, 근저당에 있어 그 존속기간 내지 결산기는 임의적 등기사항입니다.
5. 근저당권자가 피담보채무의 불이행을 이유로 경매신청을 한 경우에는 경매신청 시에 근저당권의 피담보채권액이 확정됩니다.
대법원판례
Q. 근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기로서 틀린것은?
1. 채무자가 파산선고를 받은 때
2. 후순위 근저당권자의 경매시 선순위 근저당권의 경우 매수인이 매각대금을 완납한 때
3. 기본계약이 해지된 때
4. 근저당권자가 사망한 때
5. 채무자에 대한 회생절차(회사정리절차) 개시결정이 있는 때
A. 4 근저당권의 사망은 피담보채권의 확정과는 관계가 없다.
예상지문) 피담보채권이 확정되면 그 후에 발생하는 채권은 채권최고액에 미치지 못하더라도 더 이상 근저당권에 의하여 담보되지 않는다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 근저당권자가 피담보채무의 불이행을 이유로 경매신청을 한 경우에는 경매신청시에 근저당권의 피담보채권액이 확정된다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우는 선순위 근저당권자의 피담보채권은 매각대금을 완납한 때에 확정된다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 존속기간을 정하지 않은 경우에는 언제든지 해지의 의사표시를 함으로써 피담보채무를 확정시킬 수 있다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 존속기간이나 결산기가 있는 경우에는 그 시기가 도래하기 전에는 피담보채권을 확정시키지 못한다.
나만의해설) x
근저당에 관한 피담보채권이 소멸하고 설정자가 거래를 더이상 계속할 의사가 없는 경우에는 결산기 전이라도 설정자는 계약을 해지하고 등기의 말소를 구할 수 있습니다.
대법원판례
예상지문) 근저당권자 갑이 경매를신청하는 경우 경매신청 시에 근저당권이 확정되고, 후에 경매 신청이 취하되면 채무확정의 효과도 번복된다
나만의해설) x
근저당권자가 피담보채무의 불이행을 이유로 경매신청을 한 경우에는 경매신청시에 근저당 채무액이 확정되고 그 이후부터 근저당권은 부종성을 가지게 되어 보통의 저당권과 같은 취급을 받게 되는바, 위와 같이 경매신청을 하여 경매개시결정이 있은 후에 경매신청이 취하되었다고 하더라도 채무확정의 효과가 번복되는 것은 아닙니다.
대법원판례
예상지문) 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 그 채권의 일부를 양도하거나 대위변제한 경우 근저당권이 양수인이나 대위변제자에게 이전할여지가 없다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 결산기에 확정된 채권액이 최고액을 초과하는 경우에는 저당권설정자인 채무자가 최고액을 변제하였더라도 근저당권의 말소를 청구할 수 없다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 채무액이 채권최고액을 초과하는 경우에 저당부동산의 제3취득자는 최고액만 변제하고 근저당권 설정등기의 말소를 청구할 수 있다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 근저당으로 담보되는 채권최고액에는 근저당의 실행비용이 포함되지 않는다
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 근저당권설정 후 저당목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 현재의 소유자가 아닌 종전의 소유자는 피담보채무의 소멸을 이유로 근저당권의 말소를 청구할 수 없다.
나만의해설) x 틀린말.
근저당권이 설정된 후에 그 부동산의소유권이 제3자에게 이전된 경우에는 현재의 소유자가 자신의소유권에 기하여 피담보채무의 소멸을 원인으로 그 근저당권설정등기의 말소를청구할수 있음은 물론이지만, 근저당권설정자인 종전의 소유자도 근저당권설정계약의 당사자로서 계약상 권리에 터잡아 근저당권자에게 피담보채무의소멸을 이유로 하여 그 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다고 봄이 타당하다고 합니다.
예상지문) 근저당권 설정시 채권최고액은 필요적 등기사항이다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 지연배상은 1년분에 한하지 않고 채권최고액의 한도에서 모두 담보된다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 피담보채권이 확정될때까지는 채무가 소멸하더라도 근저당권은 소멸하지 않는다.
나만의해설) o 맞는말.
예상지문) 확정된 피담보채권액이 채권최고액을 초과하는 경우에 물상보증인은 채권최고액만을 변제하고 근저당의 말소를 청구할 수 있다.
물상보증인 : 타인의 채무를위하여 자기재산을 담보로 제공한 사람.
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