※ 주의. 나만의 해설)의 경우 문제풀이의 해설이 아닌 제가 직접 인터넷에서 찾아보고 책을 통해 찾아본 내용입니다.
혹시라도 틀린 부분이 있을경우 댓글 남겨주시면 수정하도록 하겠습니다.
문제풀이로 합격하기 위한 핵심은 ox만 맞추는것이 아닌 해설도 완벽하게 숙지하는 것입니다. 하단의 내용도 꼭 암기하셔야 합니다!
<<기본적으로 알아야할 사항>>
부동산의 감정평가의 기능은 크게 정책적 기능과 일반 경제적 기능으로 나뉜다.
정책적 기능은 1. 부동산의 효율적인 이용 및 관리 2. 적정한 가격형성을 유도 3. 합리적인 손실보상 4. 과세의 합리화이다.
일반 경제적 기능은 1. 부동산의 효율적인 자원배분 2. 거래질서의 확립과 유지 3. 합리적인 의사결정에 대한 판단기준 제시이다.
부동산 감정평가의 기준시점은 가격조사를 한시점이며 평가보고서를 작성완료한 시점이나 계약을 체결한 시점이 아니다.
지문) 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할수 있으며 이를 부분평가라한다(x)
나만의 해설) 구분평가라고 한다.
구분평가는 가치를 달리하는 부분이 나오면 구분평가이며 일체로~ 일부분에 대하여 평가라고 하면 부분평가이다.
chapter02 부동산 가격이론
지문) 사용가치란 대상부동산이 특정한 용도로 사용되었을때 가질 수 있는 가치를 지칭한다.
나만의 해설) 맞는말
지문) 투자가치란 대상부동산이 특정한 투자자에게 부여하는 객관적 가치이다(x)
나만의 해설) 틀린 지문이다. 이유는 주관적 가치이기 때문.
지문) 부동산의 가치발생요인중 이전성은 옳은말이다
나만의 해설 ) 틀림. 부동산의 가치발생 요인은 효용(유용성), 유효수요, 상대적 희소성, 이전성이다.
지문) 가치발생요인인 효용(유용성), 유효수요, 상대적 희소성 중 하나만 있어도 가치는 발생하며, 양도가능성(이전성)을 부동산의 가치발생요인으로 포함하는 견해도 있다.
나만의 해설) 틀린지문이다. 가치발생 요인은 일반 재화와 바찬가지로 세가지가 상호결합되어 발생하며 이 세가지 요인외에도 미국 감정평가사 협회는 욕망을, 링교수는 이전성 또는 양도가능성을 추가로 제시한다.
가치형성요인중 일반적 요인의 분류는 사회적 경제적 행정적 요인으로 나뉜다.
- 사회적 요인으로는 가족구성 및 가구분리 등의 상태, 도시형성 및 공공시설 등의 정비 상태, 교육및 사회복지 등의 수준, 부동산의 거래 및 사용수익의 관행, 정보화 진전의 상태 등이 있다.
- 경제적 요인으로는 세금부담의 상태, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통체계의 상태, 국제화의 상태 등이 있다.
- 행정적 요인으로는 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태, 부동산에 관한 세제의 상태 등이 있다.
감정평가이론상의 부동산 가격 원칙
- 균형의 원칙 : 부동산의 최대가치를 구현하기 위해서는 투입되는 생산요소의 결합비율이 적절한 균형을 이루고 있어야 한다는 원칙 (최근에 건축된 유사한 아파트에 비해 화장실이 1개가 적고 냉난방비가 많이 들어 낮은거래 가격에 운영)
- 기회비용의 원칙 (도심지역의 공업용지가 동일한 효용의 외곽지역의 공업용지보다 더 높은 시장가격으로 거래되는 현상)
- 적합의 원칙 (부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 주변 환경에 적합 해야한다)
지문) 부동산의 가치는 각 구성부분의 생산비를 전부 합한것과 같다는 것은 기여의 원칙이다.
나만의 해설) 맞는말.
지문) 추가투자의 적정성 판단 기준이 되는 가격원칙에는 기여의원칙과 수익배분의 원칙이 있다.
나만의 해설) 틀린말이다. 기여의 원칙과 수익배분의 원칙이 있다.
지문) 기준시점 확정의 이론적 근거와 관련된 원칙 : 균형의 원칙
나만의 해설 ) 틀린말. 변동의 원칙과 관련
지문) 토지잔여법의 성립 근거 : 수익배분의 원칙
나만의 해설 ) 맞는말.
지문) 부동산 평가 3방식의 기초가 되는 가격원칙 : 변동의 원칙
나만의해설) 대체의 원칙
지문) 추가투자의 적부판단의 근거 : 대체의 원칙
나만의 해설) 틀린말. 기여의 원칙과 수익체증체감의 원칙
Chapter03 지역분석 및 개별분석
지역분석이 개별분석보다 먼저 실시되는것이 일반적.
지문) 유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
나만의 해설) 맞는말.
지문) 성숙도가 낮은 후보지의 동일 수급권은 전환 후 용도지역의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.
나만의 해설) 후보지의 동일수급권은 일반적으로 전환후의 토지의 종별 동일수급권과 일치하는 경향이 있으며 전환의 성숙도가 낮은경우에는 전환저느이 동일수급권과 일치하는 경향이 있음. 따라서 후보지의 동일수급권의 경우 전환의 성숙도에 따라 판단하여야함.
지문) 동일수급권은 사례를 수집할 수 있는 가장 넓은 지역으로 사례는 인근지역 또는 동일수급권 내의 유사지역에서 구할 수 있다.
나만의 해설) 맞는말
지문) 주거지역에서 상업지역으로 빠르게 이행 중에 있는 지역의 경우 동일수급권은 도심으로 통근가능한 지역 지역범위와 일치하는 경향이 있다.
나만의 해설 ) 틀린말. 이행지는 이행될것으로 보이는 동일 수급권과 일치하는 경향이 있으므로 상업지역의 동일수급권의 범위인 배후지를 배경으로 형성되는 경향이 있다.
하향 여과가 일어나는 시기는 주로 쇠퇴기부터 천이기이다.
Chapter04 감정평가방식
원가방식은 원가법(not 잔여법) 및 적산법등 비용성(not 형평성)의 원리에 기초한 감정평가방식
비교방식은 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성(not 효율성)의 원리에 기초한 감정방식 및 공시지가 기준법
수익방식은 수익환원법(not 분해법) 및 수익분석법 등 수익성에 기초한 감정평가방식
가격의 3면성에 기초한 가치평가 3방식 6방법은 다음과 같다.
3면성 : 비용성, 시장성, 수익성
6방법 : 비용성-(원가법(복성식평가법), 적산법), 시장성-(거래사례비교법, 임대사례비교법), 수익성-(수익환원법, 수익분석법)
성격 : 비용성 - (공급가격), 시장성 - (균형가격), 수익성 - (수요가격)
가치발생요인 : 비용성 - (상대적희소성), 시장성 - (유효수요), 수익성 - (효용)
시산가액: 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 각각의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액
지문) 재조달원가란 취득시점에서 대상물건을 재조달할 것을 상정한 경우 소요되는 적정원가의 총액으로 표준적인 신축원가를 말한다.
나만의 해설) 틀린말, 취득시점이 아닌 기준시점.
복조원가(복제원가, 재생산원가) : 대상 부동산과 물리적으로 동일한 부동산을 조달하는데 소요되는 물리적 측면의 원가.
대체원가(대치원가) : 재료의 변화, 공법의 발달로 재조달원가를 산정하기 어려운 경우에 대상 부동산과 동등한 효용을 가지는 부동산의 조달에 소요되는 효용적 측면의 원가로 기능적 감가를 하지 않음.
지문) 일반 건축물의 재조달원가는 표준적인 건설비와 통상의 부대비용으로 구성되며, 표준적인 건설비에는 직접공사비와 간접공사비는 포함되나 수급인의 이윤은 포함되지 않는다.
나만의 해설) 틀린말, 수급인의 이윤도 포함된다.
지문) 재조달원가를 산정하는 방법 중에서 직접법이란 대상부동산으로부터 직접 재조달원가를 구하는 방법으로 총가격 적산법, 부분별 단가적용법, 엘우드법, 부채감당법 등이 있다.
나만의 해설) 직접 재조달원가를 구하는 방법으로는 총가격 적산법, 부분별 단가적용법, 단위비교법, 변동률 적용법등이 있다. 엘우드법, 부채감당법은 수익환원법에서 환원율을 구하는 방법.
지문) 원가방식의 감가수정을 할때 내용연수는 법정내용연수를 기준으로 한다.
나만의 해설) 틀린말. 경제적 내용연수를 기준으로 한다.
지문) 감정평가의 감가수정은 재조달원가를 기초로 적정한 가치를 산정하는 개념이고, 회계목적의 감가상각은 취득원가에 대한 비용배분의 개념이다.
나만의 해설 ) 맞는말.
지문) 단순히 경제적 내용연수로 평분하여 매년의 감가액이 일정한 방법이 정률법이다.
나만의 해설 ) 틀린말. 정액법에 대한 설명
재조달원가 = 적산가액 + 감가누계액
지문) 거래사례비교법중 시점수정 방법은 변동률법에 의한 방법과 지수법에 의한 방법등이 있다.
나만의 해설) 맞는말.
지문) 시점수정은 거래사례의 거래시점의 가격을 현재시점의 가격수준으로 변환시키는 작업을 의미한다.
나만의 해설) 사례부동산의 거래시점과 대상부동산의 기준시점이 시간적으로 불일치하여 가격수준의 변동이 있는경우 거래시점의 가격을 기준시점의 가격수준으로 정상화하는 작업을 시점수정이라 한다.
현재시점이 아닌 기준시점 꼭 암기
지문) 거래사례비교법에서 거래시점과 기준시점이 불일치하더라도 시점수정은 하지 않을수도 있다.
나만의 해설) 맞는말이다. 원래는 반드시 시점수정을 하여야 하나 가격수준의 변동이 없다면 시점수정을 할 필요가 없다.
지문)거래사례비교법에서 시점수정된 가격은 기준시점에서 사례부동산의 가격이된다.
나만의 해설) 맞는말.
지문) 사례인 표준지를 인근지역에서 수집하였다면 지역요인비교는 할 필요가 없지만 사정보정과 시점수정은 할 수도 있다.
나만의 해설 ) 틀린말. 사정보정과 지역요인 둘다 할 필요없음?? 이유에대한 판단 유보할게요. 좀더 생각해볼필요 있음
감정평가업자가 감정평가에 관한 규칙에 의거하여 공시지가기준법으로 토지를 감정평가하는경우(
비교표준지선정 -> 시점수정 -> 지역요인 비교 -> 개별요인 비교 -> 그밖의 요인 보정.
지문) 수익환원법은 순영업소득, 환원율, 환원방법에 의해서 수익가액이 산정된다.
나만의 해설) 맞는말.
직접환원법 : 초년도 순영업소득(NOI)과 환원율을 감안하여 수익가액을 산정하는 방식이다.
할인현금흐름분석법(DCF)은 예측되는 미래수익을 할인율로 할인하여 수익가액을 산정하는 방식이다.
부채감당법은 대출자입장에서 매 기간 원금과 이자를 어떻게 지불할 수 있느냐하는 측면에서 접근하는 방법이다.
시장추출법은 인근지역이나 동일수급권 안 유사지역의 수익사례에서 자본환원율을 도출하는 방법이다.
수익환원법에 따르면 환원율이 작을수록, 순영업소득이 클수록, 수익가치는 상승한다.
요구수익률이 상승할수록 환율은 커진다.
자본환원율 계산과정
순 영업소득 / 총투자액
순영업소득 = 가조(가능조소득)-공(공실 및 불량부채액)+기(기타소득)-영(영업경비)
조성법 : 대상부동산에 관한 위험을 여러가지 구성요소로 분해하고 개별적인 위험에 따라 위험할증률을 더해 감으로서 환원율을 구하는 방법
시장추출법 : 시장으로부터 직접 환원율을 추출하는 방법으로서 대상부동산과 유사한 최근의 매매사례로부터 환원율을 찾아내는것
엘우드법 : 매 기간동안의 현금수지, 기간말 부동산의 가치 상승 또는 하락분, 보유기간 동안의 지분형성분의 세 요소가 환원율에 미치는 영향으로 구성되어 있음.
부채감당법 : 부채감당률(DCR)을 이용하여 환원율을 산정하는 방법으로 부채감당률, 대출비율, 저당상수를 모두 고려하여 산정.
금융적 투자 결합법 : 대출자와 지분투자자의 요구수익률이 서로 다르다는데서 착안한 것으로 대출자의 대출비율, 저당상수와 지분투자자의 지분비율, 지분배당률을 가중평균하여 산출.
부채감당법에 의한 환원율 계산
환원율 = 부채감당률 x 대부비율 x 저당상수
이중 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액
수익환원법에서 환원율은 자본수익률 + 자본회수율의 합이다.
문제에서 토지환원율과 건물의 환원율이 제시되면 반반씩 비율을 두어서 두개를 합하도록 한다.
지문) 비준가액 = 사례임료 x 사정보정치 x 시점수정치 x 지역요인비교치 x 개별요인비교치
나만의 해설) 틀린말, 사례임료가 아닌 사례가격
지문) 환원율 = (지분배당률 x 지분비율) + (저당상수 x 저당비율)
나만의 해설) 맞는말
지문) 적산임료 = 기초가액 x 환원율 - 필요제경비
나만의 해설) 적산임료 = 기초가액 x 기대이율 + 필요제경비
지문) 원가방식은 건물이나 구축물, 기계장치등 재생산이 가능한 상각자산에 유용하나 토지나 조성지 매립지 등에는 적용하기 곤란하다는 단점이 있다.
나만의 해설 ) 틀린말, 토지에는 적용하기 곤란하지만 조성지, 매립지, 기계, 기구, 선박, 항공기, 건설기계등에는 유용함
감정평가의 절차
기본적 사항의 확정 -> 처리계획의 수립 -> 대상물건 확인 -> 자료수집 및 정리 -> 자료검토 및 가치형성요인의 분석 -> 감정평가방법의 선정 및 적용 -> 감정평가액의 결정 및 표시
지문) 감정평가업자가 감정평가를 할 때에는 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우라도 반드시 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다.
나만의 해설) 천재지변, 전시 사변, 법령에 따른 제한 및 물리적인 접근 곤란등으로 실지조사가 불가능하거나 곤란한 경우 혹은 유가증권등 실지조사가 불필요한 경우 실지조사를 아니할수 있다.
지문) 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
나만의 해설) 맞는말.
지문) 적산법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 사정보정등을 가하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가법을 말한다
나만의 해설 ) 틀린말. 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는데 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
Chapter05 부동산 가격 공시제도
지문) 주택가격은 단독주택가격과 공동주택가격으로 구분되어 공시되는데 공동주택가격은 다시 표준주택가격과 개별주택가격으로 구분되어 공시된다.
나만의 해설 ) 틀린말. 단독주택가격은 다시 표준주택가격과 개별주택가격으로 구분되어 공시됨.
법령상 부동산가격의 공시기준일및 공시시한
표준지공시지가의 공시기준일은 매년 1월 1일이다.
개별공시지가의 공시시한은 매년 5월 31일이다.
표준주택가격의 공시기준일은 매년 1월 1일이다.
공동주택가격의 공시시한은 매년 4월 30일이다.
국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경, 그밖의 자연적 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격을 조사 평가하고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
지문) 국토교통부장관은 국세 지방세등 각종 세금의 부과 그밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 표준지공시지가를 공시한다 .
나만의해설) 틀린말 국토교통부장관이 아닌 시장 군수 구청장 시장 군수 또는 구청장은 국세 지방세등 각종세금의 부과 그밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 시군구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역안의 개별토지의 단위면적당 가격을 결정 공시하고 이를 행정기관등에 제공해야한다.
여기서 이지문이 틀린 이유는 국토교통부장관은 표준지 공시지가를 공시하고 시장군수 구청장은 개별지 공시지가를 공시하는데, 지문에서는 국세 지방세등 각종 세금의 부과에 관하여 서술하였다. 이 내용은 개별지공시지가와 관련된 내용이므로 틀림
지문) 국토교통부장관은 개별공시지가의 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 토지가격비준표를 작성하여 시장 군수 또는 구청장에게 제공하여야 한다.
나만의 해설) 이는 맞는말.
지문) 표준지의 평가는 공부상의 지목에도 불구하고 현장조사완료일 현재의 이용상황을 기준으로 평가하되, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다.
나만의 해설) 틀린말, 공사기준일 현재의 이용상황을 기준으로 평가하되 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다.
지문) 시장 군수 또는 구청장은 표준주택을 선정할때에는 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 해당 일단의 단독주택을 대표할 수 있는 주택을 선정하여야한다.
나만의 해설) 시장 군수 또는 구청장이 아닌 국토교통부장관이다.
지문) 개별주택가격은 주택소유자에게 반드시 개별 통지되어야한다.
나만의 해설) 조사기준일 및 개별주택가격의 열람 방법등을 시군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야한다.
지문) 전국의 모든 단독주택에 대하여 개별주택가격이 결정,공시되어야한다.
나만의 해설) 표준주택으로 선정된 단독주택, 국세또는 지방세 부과대상이 아닌 단독주택에 대하여서는 공시 아니할수 있다. 표준주택으로 선정된 주택의 경우 개별주택가격을 표준주택가격으로 본다.
지문) 시장, 군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할 합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정 공시하여야 한다.
나만의 해설) 맞는말.
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