무크랜드 공인중개사 과정(문제풀이)
부동산 분석의 단계별 분석과정
지역경제분석 -> 시장분석 -> 시장성분석 -> 타당성분석 -> 투자분석 순.
시장분석의 경우 시장지역의 수요와 공급 상황을 분석
시장분석에서는 공급된 부동산을 차별화하고 수요층을 세분화하여 특정 부동산에 대한 부분시장의 상황을 분석한다.
부동산개발의 타당성분석은 시장분석, 경제성분석 순으로 진행되는데 지역분석, 근린분석, 부지분석, 수요분석, 공급분석은 경제성분석의 구성요소에 해당된다.
기부채납 : 기부채납이란 국가 또는 지방자치단체에게 기부 + 채납(가려서 받음) 하는것.
신차지방식의 경우에는 계약기간 종료시 토지는 토지소유자에게 무상으로 반환되며 건물은 유상으로 양도된다.
토지를 매수하고 환지방식을 혼합하여 개발하는 것을 혼합방식이라 한다.
공사비 분양금지급방식의 경우 공사비를 분양금으로 대신하는것으로 개발수익은 토지소유자와 개발업자에게 귀속된다
BTL 이란 건물이 세워지고나서 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 이전되고 개발업자들은 일정기간동안 수익을 얻는 구조이다.
재개발사업은 수복재개발, 개량재개발, 보전재개발, 철거재개발 등으로 분류가능하다.
수복재개발이란 현재의 시설을 대부분 그대로 유지한채 노후, 불량화의 원인만을 제거하는 방법을 말한다.
보전재개발은 노후 불량화를 사전에 예방하여 현상태를 유지시키려는 방법을 말한다.
부동산에서 개발사업으로 예상되는 수입과 비용을 개략적으로 계산하여 수익성을 검토하는것은 타당성분석이다(x)
예비적 타당성분석이다.
입지계수 계산방법 : 지역고용률 / 전국 고용률
Chapter 09 부동산 관리 및 마케팅론
부동산관리에서 계약관리, 인력관리, 권리분석및 조정은 법률적 관리에 속한다(x)
-> 인력관리는 법률적 관리가 아닌 경제적 관리.
부동산 관리에서 자가관리(자치관리, 자영관리)는 입주자끼리 분쟁이 일어나기 쉬우나 위탁관리(외주관리)는 관리직원과 입주자간 마찰이 일어나기 쉽다.
주거용부동산은 연대성(유대성) 사무용이나 공업용부동산은 적합성을 고려하여 임차인을 선정해야함
자가관리는 소유자의 의사능력과 지휘통제력이 발휘될수 있으며 고장등의 유사시에 관리요원의 협동이 신속하다는 장점이 있다(o) 맞는말.
하자가 발생하지 않도록 사전적으로 관리계획에 따라 점검등을 통하여 조취를 취하는 유지활동을 대응적유지활동이라 한다(x) -> 예방적 유지활동이라 하며 대응적유지활동은 사후적으로 조치를 취하는 유지활동을 말한다.
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