[공법] 도시개발법 - 환지방식

[O] 환지설계, 필지별로 된 환지명세, 필지별과 권리별로 된 청산대상 토지명세, 체비지 또는 보류지의 명세, 입체환지명세는 환지계획에 포함되는 내용이다.

 

>> 환지방식에 의한 사업시행의 경우 환지계획 작성자는 당연히 사업시행자이고, 내용에는 각각

1. 환지 설계(축적 1/200 이상의 환지예정지도, 환지전후대비도, 과부족면적표시도 및 무상귀속토지표시도 첨부)

2. 필지별로 된 환지 명세

3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세

4. 체비지 또는 보류지의 명세

5. 입체환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 입체환지에 따른 주택의 공급방법, 규모에 관한 사항

6. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 다음의 사항(수입지출계획서, 평균부담률 및 비례율과 그 계산서, 건축계획, 토지평가협의회 심의결과)

입니다.

주의사항이 있다면 환지예정지의 지정이나 토지이용계획은 환지계획에 포함되지 않는다는 점입니다.

 

[O] 환지계획은 종전의 토지와 환지의 위치, 지목, 면적, 토질, 수리, 이용상황, 환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 한다.

 

>> 작성기준의 원칙은 종전의 토지와 환지의 위치, 지목, 면적, 토질, 수리, 이용상황, 환경, 그밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 한다는 것입니다. 

 

[O] 평면환지란 환지 전 토지에 대한 권리를 도시개발사업으로 조성되는 토지에 이전하는 방식이고, 입체환지란 환지 전 토지나 건축물(무허가 건축물은 제외)에 대한 권리를 도시개발사업으로 건설되는 구분건축물에 이전하는 방식입니다. 

 

 

>> 평면환지란 환지전 토지에 대한 권리를 도시개발사업으로 조성되는 토지에 이전하는 방식입니다. 입체환지는 환지전 토지나 건축물(무허가는 제외)에 대한 권리를 도시개발사업으로 건설되는 구분건축물에 이전하는 방식입니다.

말그대로 평면은 평면(토지)이고 입체는 (건축물과 토지) 입니다.

 

 

[O] 토지소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있지만, 해당 토지에 관하여 임차권자등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 한다.

 

>> 환지작성계획의 예외로, 1. 환지부지정 2. 토지면적 규모의 조정 3. 공공시설의 용지 4. 체비지등 이 있습니다.

이중 환지부지정의 경우에는 ㄱ. 신청 동의에의한 환지 부지정, ㄴ. 과소토지에 대한 환지 부지정, ㄷ. 공공시설의 용도폐지로 불용으로 될 토지에 대한 환지 부지정이 있습니다.

따라서 ㄱ. 신청 동의에의한 환지 부지정의 경우, 토지 소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있습니다. 다만 해당 토지에 관하여 임차권자 등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 합니다.

 

[O] 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약, 정관 시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할수 있다.

 

>> 환지작성기준의 예외중 체비지등에 관한 사항입니다. 체비지는 말그대로 바꿀체 소모할비 땅지의 뜻을 가진 땅입니다. 즉 사업시행후 환지방식으므로 사업대금을 받은 땅중 일부를 체비지로 납부하는 것입니다. 보류지 역시 환지방식에 환지로 정하지 않고 그대로 두는 땅입니다. 체비지와 보류지 모두 환지방식에서 사업시행자금 대금을 위한 땅입니다. 

 

[O] 평균 토지부담률 = {[보류지면적-시행자에게 무상귀속되는 공공시설의 토지면적과 시행자가 소유하는 토지(조합이 아닌 시행자가 환지를 지정받을 목적으로 소유한 토지는 제외)의 면적]/[환지계획구역면적-시행자에게 무상귀속되는 공공시설의 토지면적과 시행자가 소유하는 토지(조합이 아닌 시행자가 환지를 지정받을 목적으로 소유한 토지는 제외)면적]} X 100

 

>> 평균토지부담률의 상정방법을 따르면

보류지면적에서 시행자에게 무상귀속되는 공공시설의 토지면적과 시행자가 소유하는 토지면적을 제하고 / 환지계획구역면적에서 시행자에게 무상귀속되는 공공시설의 토지면적과 시행자가 소유하는 토지를 차감한 것 X 100 입니다. 간단하게 기억해보려고 하면 전체적인 틀은 환지계획구역면적에서 보류지가 차지하는 비율정도라고 기억하시면 됩니다.

 

[O] 조합인 시행자가 환지계획을 작성한 때에는 특별자치도지사, 시장 군수 구청장의 인가를 받아야 한다.

 

>> 인가를 받아야 합니다. 다만 경미한 사항 변경의 경우는 그렇지 않습니다.

1. 종전토지의 합필 또는 분필로 환지명세가 변경되는 경우

2. 토지 또는 건축물 소유자의 동의에 따라 환지계획을 변경하는 경우. 다만, 다른토지 또는 건축물 소유자에 대한 환지계획의 변경이 없는 경우로 한정

3. 환지로 지정된 토지나 건축물을 금전으로 청산하는 경우 

 

[X] 도시개발사업의 시행자는 환지방식이 적용되는 도시개발구역 안에 있는 조성토지등의 가격을 평가할 때에는 토지평가협의회의 심의를 거친 후 감정평가업자로 하여금 평가하게 하여 결정한다.

 

>> 시행자가 임의로 조성토지등의 가격을 평가하게되면 문제가 많습니다. 상식적으로도 감정평가업자를 통한 감정평가 이후 토지평가협의회의 심의를 거치도록 하는것이 맞습니다.

 

[X] 행정청이 아닌 시행자가 환지계획을 작성하는 때에는 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 사전검토를 받아야 한다.

 

>> 사전검토가 아닌 인가를 받아야 합니다. 인가란 완전히 일치하지는 않지만 인정 허가, 승인, 허가 이정도로 이해하시면 편합니다.

 

[X] 사업시행자가 환지계획을 작성한 경우에는, 특별자치도지사, 시도지사의 인가를 받아야 한다.

 

>> 시도지사가 아닌 특별자치도지사, 시장 군수의 인가를 받아야 합니다. 

 

[X] 환지로 지정된 토지나 건축물을 금전으로 청산하는 내용으로 환지계획을 변경하는 경우에는 변경인가를 받아야 한다.

 

>> 이경우에는 경미한 변경으로 보아, 변경인가를 받지 않게 됩니다.

 

[O] 시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할 수 있다.

 

>> 환지예정지 지정 또한 가능합니다. 이 경우에는 종전의 토지에대한 임차권자 등이 있으면 해당 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 합니다.

 

[O] 시행자는 체비지의 용도로 환지예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다.

 

>> 시행자는 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 도는 수익하게 하거나 처분할 수 있습니다.  당연한 말입니다. 시행자가 돈이 필요한데 땅으로 받았으니 사용 수익은 가능합니다.

 

[X] 도시개발사업의 시행자가 환지예정지를 지정한 경우, 지정의 효력발생일로부터 환지처분의 공고일까지 종전의 토지소유자 및 임차권자 등은 종전의 토지에 대한 일체의 권리를 상실한다.

 

>> 종전의 토지에 대한 사용 수익의 권리는 상실하게 됩니다. 그러나 처분권은 존속하게 됩니다. 

 

[X] 종전토지의 임차권자는 환지예정지 지정 이후에도 환지처분이 공고되는 날 까지 종전의 토지를 사용하거나 수익할 수 있다.

 

>> 종전의 토지의 사용수익권은 상실하게 됩니다.

 

[X] 환지예정지의 지정이 있으면, 종전의 토지에 대한 임차권 등은 종전의 토지에 대해서는 물론 환지예정지에 대해서도 소멸한다.

 

>> 환지 예정지로 권리가 이전하게 되는것이지 아예 소멸은 아닙니다. 

 

[O] 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음날부터 종전의 토지로 본다.

 

>> 환지처분의 경우에는 새로운 토지와 그 토지에 관한 권리를 교부하고 그 과정에서 발생하는 과부족분에 대하여 금전으로 청산하는 처분을 말합니다. 환지계획에서 정하여진 환지는 환지처분이 공고된 다음날부터 종전의 토지로 보게 되며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된날이 끝나는 때에 소멸하게 됩니다. 주의하셔야 합니다. 

 

[O] 환지계획에 따라 입체환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음날에 환지계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다.

 

>> 입체환지처분같은경우, 환지처분이 공고된 날의 다음날에 환지계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득하게 됩니다. 

 

[O] 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 환지처분이 공고된 날의 다음날에 각각 소유권을 취득한다.

 

>>  맞는말입니다. 체비지의 경우에는 시행자가 당연히 취득하게 되고, 보류지의 경우 토지조성사업을 하지 않고 남겨둔 땅이므로 금액에 따라 시행자가 가질수도 토지소유자가 가질수도 있습니다.

 

[O] 환지예정지가 체비지의 용도로 지정된 경우 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.

 

>> 이미 처분된 체비지의 경우에는 환지처분 공고된 날의 다음날 소유권을 취득하는 것이 아닌 소유권 이전등기를 마친 때에 소유권을 취득합니다. 따라서 환지예정지에 지정된 체비지의 취득시점을 환지처분 공고된날의 다음날이라고 하면 틀린말이 됩니다. 

 

[O] 도시개발사업의 시행자는 환지처분이 공고된 날부터 환지등기가 있는 때까지 다른 등기를 할 수 없지만, 등기신청인이 확정일자가 있는 서류로 환지처분의 공고일 전에 등기원인이 생긴것임을 증명하면 다른 등기를 할 수 있다.

 

>> 환지등기법상 환지처분이 공고된날부터 등기가 있기 전까지 다른 등기는 불가능합니다. 다만 예외적으로 등기신청인이 확정일자가 있는 서류로 환지처분의 공고일 전에 등기원인이 생긴것임을 증명하게 되면 다른 등기를 할 수 있습니다.

 

[X] 지정권자인 시행자는 국토교통부장관의 준공검사를 받은 후 60일 이내에 환지처분을 하여야 한다.

 

>> 지정권자인 시행자는 공사완료 공고 후 60일 이내에 환지처분을 하여아하고 지정권자가 아닌 시행자는 준공검사를 받은 후 60일 이내에 환지처분을 하여야 합니다.

 

[X] 시행자는 준공검사를 받은 후 60일 이내에 지정권자에게 환지처분을 신청하여야 한다.

 

>> 환지처분의 대상이 지정권자는 아닙니다. 준공검사를 지정권자에 의해 받고 환지처분은 지정권자에게 신청할 필요 없이 환지처분을 하면 됩니다. 

 

[X] 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는, 환지처분이 공고된 날의 다음날이 끝나는때에 소멸한다.

 

>> 환지를 정한경우와 정하지 않은 경우가 달라지게 되는데 정하지 않은 경우에는 공고된 날이 끝나는 때에 소멸하게 됩니다. 

 

[X] 환지처분은 행정상 처분으로서 종전의 토지에 전속하는 것에 관하여 영향을 미친다.

 

>> 환지처분은 종전의 토지에 전속하는 것에 관하여 영향을 미치지는 않습니다.

 

[O] 도시개발구역의 토지에 대한 지역권은 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 경우 환지처분의 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

 

>> 도시개발구역의 토지에 대한 지역권은 환지처분에도 불구하고 종전의 토지에 존속하지만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸하게 됩니다. 따라서 맞는지문입니다.

 

[X] 체비지는 환지계획에서 정한 자가 환지처분이 공고된 날에 해당 소유권을 취득한다.

 

>> 시행자가 환지처분이 공고된 날의 다음날에 해당 소유권을 취득하게 됩니다.

 

[X] 입체환지의 처분을 받은 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 다음날부터 종전의 토지에 존재하는 것으로 본다.

 

>> 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 다음날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는것으로 보는것이 타당합니다.

 

[O] 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 하지만, 본인의 신청 또는 동의에 따른 환지부지정이나 과소토지에 대한 환지부지정에 따라 환지 대상에서 제외한 토지등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다.

 

>> 환지처분을 할때 청산금도 결정하여야 하는것이 맞습니다. 다만 본인의 신청 또는 동의에 의한 환지부지정이나 과소토지에 대한 환지부지정에 따라 환지 대상에서 제외한 토지등에 대하여서는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있습니다. 

 

[O] 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음날에 확정된다.

 

>> 공고일의 다음날의 확정이 맞습니다.

 

[O] 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있어 환지를 정하지 아니하는 토지에 대하여는 환지처분 전이라도 청산금을 교부할 수 있다.

 

>> 과소토지에 대한 환지부지정에 따라 환지대상에서 제외한 토지의 경우에는 청산금 결정이 가능합니다.

 

[O] 청산금을 받을 권리와 징수할 권리는 환지처분이 공고된 날의 다음날부터 5년간 행사하지 아니하면 시효로 소멸한다.

 

>>  받을 권리나 징수할 권리는 5년간 행사하지 않을시에 시효로 소멸하게 됩니다. 

 

[X] 청산금은 이자를 붙이더라도 분할교부할 수 없다.

 

>> 청산금은 일괄징수 또는 일괄교부가 원칙입니다. 다만 규약 정관 또는 시행규정에서 정하는 이자율을 곱하여 산출된 금액의 이자를 붙여 분할징수하거나 분할교부할 수 있습니다.