[공법] 도시개발법 - 실시계획및 사업시행방식

[O] 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다.

 

>> 도시개발사업에 관한 실시계획을 작성하여야 하는데, 이 경우 도시군관리계획의 수립절차를 거쳐야 맞지만 너무 번거로우므로 지구단위계획을 포함하여 진행하게 됩니다.

 

[X] 시도지사가 실시계획을 작성하는 경우, 국토교통부장관의 의견을 미리 들어야 한다.

 

>> 국토교통부장관이 지정권자이면 시도지사 또는 대도시 시장의 의견을 듣고, 시도지사가 지정권자이면 시장(대도시 시장 제외) 군수 또는 구청장의 의견을 미리 들어야 합니다.

 

[X] 지정권자인 국토교통부장관이 실시계획을 작성하는 경우, 시장 군수 또는 구청장의 의견을 미리 들어야 한다.

 

>> 시도지사 또는 대도시 시장의 의견을 들어야 합니다.

 

[X] 도시개발사업에서 실시계획을 작성하면 지구단위계획이 결정고시된 것으로 본다.

 

>> 실시계획을 작성하는 것이 아닌 고시한경우에 , 도시군관리계획(지구단위계획 포함)이 결정 고시된 것으로 본다.

 

 

[O] 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환분할, 그 밖의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치 변경이 필요한 경우, 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우에는 환지방식으로 사업을 시행할 수 있다.

 

>> 도시개발사업은 수용 또는 사용하는 방식이나 환지방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행 가능합니다.

 

환지방식의 경우

1. 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환 분합, 그 밖의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치 변경이 필요한경우

2. 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또는 사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우

에 해당하면 환지방식으로 사업 시행 가능합니다. 

 

[X] 계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적인 조성과 공급이 필요한 경우에는 환지방식으로 정하여야하며, 다른 시행방식에 의할 수 없다.

 

>> 계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적인 조성과 공급이 필요한 경우 수용 또는 사용방식으로 사업을 진행하게 됩니다.

 

[X] 도시개발구역지정 이후에는 도시개발사업의 시행방식을 변경할 수 없다.

 

>> 변경 가능합니다.

 

[O] 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지의 세부목록을 고시한 경우 '공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 따른 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 본다.

 

>> 맞는말입니다. 토지의 세부목록을 고시한 경우에는 '공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 사업인정 및 고시가 있었던 것으로 봐야 합니다.

 

[O] 도시개발구역의 토지소유자인 시행자가 토지상환채권을 발행하는 때에는 은행, 보험회사 또는 공제조합의 지급보증을 받아야 한다.

 

>> 맞는말입니다. 민간시행자인경우에는 토지상환채권을 발행하기 위해서는 토지상환채권의 발행계획을 작성하여 미리 지정권자의 승인을 받아야 합니다.

 

[O] 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외)는 토지상환채권을 발행하려면 토지상환채권의 발행계획을 작성하여 미리 지정권자의 승인을 받아야 한다.

 

>> 발행계획 역시 승인이 필요합니다. 토지상환채권 발행하려면 토지상환채권의 발행계획을 작성하여 미리 지정권자의 승인을 받아야만 합니다.

 

[O] 토지소유자인 시행자의 경우 선수금을 받기 위한 공사 진척률은 100분의 10 이상이어야 한다.

 

>> 해당대금을 미리 받을수 있는 선수금 제도는, 민간시행자와 공공시행자 모두 토지면적의 10/100 이상은 공사 진척률을 갖춰야 합니다.

 

[O] 330m2 이하의 단독주택용지를 공급하는 경우 추첨의 방법으로 분양할 수 있다.

 

>> 조성토지의 공급의 경우 경쟁입찰방법, 추첨의 방법, 수의계약의 방법이 있습니다.

다만,

1. 주택법에 따른 국민주택규모 이하의 주택건설용지

2. 주택법에 따른 공공택지

3. 국토교통부령으로 정하는 면적(330m2)이하의 단독주택용지 및 공장용지

의 경우 추첨의 방법으로 분양 가능합니다. 

특히나 1의 토지중 임대주택 건설용지를 공급하는 경우에는 추첨의 방법으로만 분양하여야 합니다.

이유는 임대주택의 단가를 낮추기 위해서 입니다.

 

[O] 학교용지, 공공청사용지 등 일반에게 분양할 수 없는 공공용지를 국가, 지방자치단체, 그 밖의 법령에 따라 해당 시설을 설치할 수 있는 자에게 공급하는 경우, 토지상환채권에 따라 토지를 상환하는 경우, 경쟁입찰 또는 추첨의 결과 2회 이상 유찰된 경우에는 수의계약으로 공급할 수 있다.

>> 모두 맞는말입니다. 이 경우에는 수의계약으로 진행 가능합니다.

좀더 세분화해서 작성해보자면

1. 학교용지, 공공청사용지 등 일반에게 분양할 수 없는 공공용지를 국가, 지방자치단체, 그 밖의 법령에 따라 해당 시설을 설치할 수 있는 자에게 공급하는 경우

2. 임대주택 건설용지를 다음에 해당하는 공공시행자가 단독 또는 공동으로 총지분의 50/100을 초과하여 출자한 부동산투자회사에 공급하는 경우

3. 고시한 실시계획에 따라 존치하는 시설물의 유지관리에 필요한 최소한의 토지를 공급하는 경우

4. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 협의를 하여 그가 소유하는 도시개발구역 안의 조성토지등의 전부를 시행자에게 양도한 자에게 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 토지를 공급하는경우, 다만 조성토지의 공급 신청량이 지정권자에게 제출한 조성 토지 등의 공급 계획에서 계획된 면적을 초과하는 경우에는 추첨의 방법에 따르게 됩니다.

 

[O] 원형지는 도시개발구역안에서 도시개발사업으로 조성되지 아니한 상태의 토지를 말한다.

 

>> 원형지는 말그대로 원래그대로의 형질을 보존하고 있는 아직 도시개발사업으로 조성되지 않은 토지를 말합니다.

 

[O] 공급될 수 있는 원형지의 면적은 도시개발구역 전체 토지 면적의 1/3 이내로 한정한다.

 

>> 원형지면적이 커지면 커질수록 도시개발사업을 진행한다고 해놓고 그대로 둬버리는 꼴이 되므로 면적의 제한을 둡니다. 이 면적의 양이 도시개발구역 전체 토지면적의 1/3이내로 한정합니다.

 

 

[O] 원형지를 학교나 공장 등의 부지로 직접 사용하는 자는 원형지개발자로 지정될 수 있다.

 

>> 원형지개발자의 선정은 수의계약방법으로 하지만, 원형지를 학교나 공장등의 부지로 직접 사용하는 경우에는 경쟁입찰 방식으로 합니다. 

 

 

[O] 원형지개발자의 선정은 수의계약의 방법으로 하지만, 원형지를 학교나 공장 등의 부지로 직접 사용하는 자의 선정은 경쟁입찰 방식으로 하며, 경쟁입찰이 2회이상 유찰된 경우에는 수의계약의 방법으로 할 수 있다.

 

>> 위에 써놓은 내용입니다. 경쟁입찰 방식이 2회이상 유찰된 경우에는 수의계약방법으로 진행하게 됩니다. 

 

[O] 지방자치단체가 원형지개발자인 경우 원형지 공사완료 공고일부터 5년이 경과하기 전에도 원형지를 매각할 수 있다.

 

>> 원래는 10년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간안에 원형지를 매각 할 수 없습니다.(원형지 공급 계약일로부터 10년, 원형지에 대한 공사완료 공고일부터 5년중 먼저 끝나는 기간)다만 지방자치단체와 국가의 경우에는 공사완료 공고일부터 5년이 경과하기 이전에도 원형지 매각이 가능합니다.

 

[O] 조성토지등의 가격평가는 원칙적으로 감정가격으로 하지만, 학교 폐기물처리시설, 공공청사, 사회복지시설(유료시설은 제외) 공장 임대주택 국민주택 규모 이하의 공동주택 등과 이주단지의 조성을 위한 토지를 공급하는 경우에는 해당토지의 가격을 감정평가업자가 감정평가한 가격 이하로 정할 수 있다.

 

>> 조성토지는 가격평가를 할때 감정가격으로 하는것이 맞습니다. 다만 예외적으로 1. 학교 2. 폐기물처리시설, 3. 대통령령으로 정하는 시설(공공청사, 사회복지시설(유료시설제외), 국토의계획및 이용에 관한 법률 시행령에 따라 해당하는 공장, 임대주택, '주택법'에 따른 국민주택규모 이하의 공동주택, '관광진흥법'에 따른 호텔업시설), 4. 이주단지 조성을 위한 토지를 공급하는 경우에는 감정평가한 가격 이하로 정할 수 있습니다.

 

[X] 시행자가 아닌 지정권자는 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용할 수 있다.

 

>> 지정권자는 지정권자일 뿐 시행자만 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용할 수 있습니다.

 

[X] 지방자치단체인 시행자가 토지를 수용하려면 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상의 토지를 소유하여야 한다.

 

>> 조합을 제외한 민간 시행자만 소유요건과 동의요건이 필요하지, 지방자치단체는 요건이 필요 없습니다.

 

[X] 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사인 시행자는 토지소유자의 동의 없이 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용 또는 사용할 수 없다.

 

>> 지방공기업법에 의해 설립된 지방공사인 시행자 또한 토지소유자의 동의없이 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용 또는 사용할 수 있습니다.

 

[X] 도시개발사업을 위한 토지의 수용에 관하여 특별한 규정이 없으면 '도시 및 주거환경정비법'에 따른다

 

>> 공익사업을 위한 '토지등의 취득 및 보상에 관한 법률'을 따르게 됩니다.

 

[X] 시행자가 토지상환채권을 발행할 경우, 그 발행규모는 토지상환채권으로 상환할 토지 건축물이 도시개발사업으로 조성되는 분양토지 또는 분양건축물 면적의 3분의 2를 초과하지 않아야 한다.

 

>> 시행자는 분양토지 또는 분양건축물 면적의 1/2 초과하지 않도록 하여 토지상환채권을 발행할 수 있습니다.

 

[X] 지방자치단체, '지방공기업법'에 의하여 설립된 지방공사인 시행자는 은행 등의 지급보증을 받은 경우에 한하여 토지상환채권을 발행할 수 있다.

 

>> 민간시행자는 은행 등의 지급보증을 받은 경우에 한하여 토지상환채권을 발행할 수 있습니다. 그러나 지방자치단체 지방공기업법에 의해 설립된 지방공사는 지급보증이 필요 없습니다. 믿을수 있는 단체 이기 때문입니다.

 

[X] 지방자치단체가 시행자인 경우 토지상환채권을 발행할 수 없다.

 

>> 수용방식에서 발행하는 토지상환채권은 조합을 제외한 모든 시행자가 발행 가능합니다.

 

[X] 토지상환채권은 도시개발사업 후 조성된 토지로 상환되므로 이전이 불가능하다.

 

>> 토지상환채권은 기명식 증권으로 발행하게 됩니다.

보통 무기명채권이 이전 양도가 가능한데 비해, 토지상환채권은 토지소유자의 권리를 보호하기 위해 그럼에도 불구하고 이전 양도가 가능합니다.

 

[X] 토지상환채권은 질권의 목적으로 할 수 없다.

 

>> 질권의 목적으로 할 수 있습니다. 하지만 질권자의 성명과 주소가 토지상환채권부에 기재되지 못하면 질권자는 발행자 및 그 밖의 제 3자에게 대항하지 못합니다.

 

[X] 시행자는 조성토지를 공급받은 자로부터 해당 대금의 전부를 미리 받을 수 없다.

 

>> 시행자는 조성토지나 원형지를 공급받거나 이용하려는 자로부터 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있습니다.

 

[X] 지정권자가 아닌 시행자가 조성토지등을 공급하려고 할 때에는 조성토지등의 공급계획을 작성하여 지정권자의 승인을 받아야 한다.

 

>> 지정권자에게 승인까지는 필요 없습니다. 지정권자에게 제출만 하면 됩니다.

 

[X] 조성토지 등을 공급하려고 할때 '주택법'에 따른 공공택지의 공급은 추첨의 방법으로 분양할 수 없다.

 

>> 조성토지 공급시에 1. 국민주택규모 이하의 주택건설용지, 2. 주택법에 따른 공공택지 3. 330m2 이하의 단독주택용지와 공장용지에 대해서는 추첨의 방법으로 분양 가능합니다.

 

[X] 원형지 공급가격은 개발계획이 반영된 원형지의 감정가격으로 한다.

 

>> 개발계획이 반영된 원형지의 감정가격 + 운형지에 설치한 기반시설등의 공사비까지 더한 금액을 기준으로 시행자와 원형지개발자가 협의하여 결정하게 됩니다.

 

[X] 원형지개발자인 지방자치단체는 10년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 안에는 원형지를 매각할 수 없다.

 

>> 지방자치 단체는 매각제한이 없습니다. 바로 매각도 가능합니다.

 

[X] '사회복지사업법'에 따른 사회복지법인이 설치하는 유료의 사회복지시설은 감정평가업자가 감정평가한 가격 이하로 정할 수 있다.

 

>> '사회복지사업법'에 따른 사회복지법인이 설치하는 '무료'의 사회복지시설은 감정평가업자가 감정평가한 가격 이하로 정할 수 있습니다.