[공법] 1. 국토의계획 및 이용에 관한 법률 _ 도시군관리계획 VI (지구단위계획구역 및 지구단위계획)

1) 지구단위계획구역

 

[O] 관광진흥법에 따라 지정된 관광특구에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

 

>> 지구단위 계획구역의 경우, 도시군계획 수립 대상지역의 일부에 토지이용합리화 및 기능증진, 매관개선, 양호환 환경을 확보 하기 위해 도시군관리계획으로 결정 고시한 구역을 말합니다.

이중 지정되는 지역은 

1. 용도지구(국토의 계획및 이용에 관한 법률)

2. 도시개발구역(도시개발법)

3. 정비구역(도시 및 주거환경 정비법)

4. 택지개발지구(택지개발촉진법)

5. 대지조성사업지구(주택법)

6. 산업단지와 준산업단지(산업입지 및 개발에 관한 법률)

7. 관광단지와 관광특구(관광진흥법에 따라 지정)

8. 개발제한구역 도시자연공원구역 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거 상업 공업지역으로 변경되는 구역 & 새로 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역

9. 도시지역 내 주거 상업 업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지이용을 증진시킬 필요가 있는지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

10. 도시지역 내 유휴토지를 효율적으로 개발하거나 교정시설, 군사시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 이전 또는 재배치하여 토지이용을 합리화하고, 그 기능을 증진시키기 위하여 집중적으로 정비가 필요한 지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

11. 도시지역의 체계적, 계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역

12. 그밖의 양호한 환경의 확보나 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역

 - 시범도시(시범지구, 시범단지 포함)

 - 개발행위허가제한지역

 - 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역

 - 용도지역의 지정 변경에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람 공고된 지역

 - 공장, 학교 군부대 시장 등 대규모 시설물의 이전 또는 폐지로 인하여 발생하는 부지와 그 주변지역

 - 주택재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역

 - 제1종 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지와 접하여 공공시설을 설치하고자 하는 자연녹지지역

 - 그밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 특별시 광역시 시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 지역

 - 도시환경정비사업 및 택지개발예정지구 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역

 - 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역

 - 녹지지역에서 주거지역 상업지역 또는 공업지역으로 변경되는 지역

 

이 있습니다.

 

[O] 개발제한구역에서 해제되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

 

>> 위쪽에 보시면 8번에 개발제한 구역 에서 해제되는 구역에 대해 지구단위계획구역 지정 역시 가능합니다.

 

 

[O] 시도지사는 '도시개발법'에 따라 지정된 도시개발구역의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

>> 일반적인 지구단위계획의 경우 국장, 시도지사 시장 또는 군수 지방주민이 입안한 경우 80%이상의 주민이 동의하면 입안이 가능합니다. 다만 토지의 특성에 다라 지정권자가 달라집니다. 도시개발법의 경우에는 수립권자와 지정권자가 같으며 시도지사, 대도시 국장입니다. 환지방식의 경우에만 계획수립시 동의 필요 합니다(시행자가 국가나 지자체일 경우 동의필요 없음) 

 

[O] 국토교통부장관, 시도지사, 시장 또는 군수는 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역의 전부 또는 일부에 대하여 도시군관리계획으로 지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

 

>> 이경우에 지정권자 또한 맞고, 지구단위계획구역지정의 조건또한 맞습니다.

 

[O] 택지개발촉진법에 따라 지정된 택지지구에서 시행되는 사업이 끝난 후 10년이 지난 지역으로서 관계 법률에 따른 토지 이용과 건축에 관한 계획이 수립되어 있지 않은 지역은 지구단위계획구역으로 지정하여야 한다.

 

>> 이경우에 대통령령으로 정하는 지역에 포함된 내용입니다.

 

[O] 지구단위계획구역은 도시지역이 아니더라도 지정될 수 있다.

 

>> 관농자 지역중 계획관리지역, 개발진흥지구에는 지구단위 계획구역 지정 가능합니다.

 

[O] 도시지역 외의 지역에서 지정된 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 행위 제한 등을 지구단위계획으로 대체하려는 지역은 지구단위계획구역으로 지정할 수 있다.

 

>> 지정 가능합니다. 정확한 요건을 살펴보면

1. 계획관리지역

  - 지정하려는 구역 면적의 100분의 50이상이 지정된 계획관리지역

  - 생산관리지역 또는 보전관리지역

  - 건축법 시행령의 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 30만제곱미터 이상일것

  - 도로 수도공급설비 하수도등 기반시설을 공급할 수 있을것

  - 자연환경 경관 미관등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손 우려가 없을 것.

2. 개발진흥지구

  - 위의 내용중 100분의 50이상, 생산관리지역 보전관리지역 조건을 제외한 나머지 조건에 모두 해당할것

  - 다음의 지역에 위치할것

    ㄱ. 주거개발진흥지구, 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한함) 및 특정개발진흥지구 : 계획관리지역

    ㄴ. 산업 유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한함) : 계획관리지역 생산관리지역 or 농림지역

    ㄷ. 관광 휴양개발진흥지구 : 도시지역외의 지역

3. 지정된 용도지구를 폐지하구 그 용도지구에서의 행위 제한등을 지구단위 계획으로 대체하려는 지역

 

이렇게 정확하게 3가지 입니다. 이중 3번째에 해당합니다.

 

[X] 취락지구에서는 지구단위계획구역을 지정할 수 없다.

 

>> 용도지구에서 지구단위계획구역 설정은 가능한 이야기입니다. 개발제한구역내의 취락지구에서 지구단위계획구역 설정은 빈번한 일입니다.

 

[X] 택지개발지구의 경우 그 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수는 없다.

 

>> 전부 또는 일부에 대해 지구단위 계획구역 지정 가능합니다.

1. 택지개발지구, 대지조성사업지구

2. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는구역

3. 녹지지역에서 주거, 상업, 공업지역으로 변경되는 경우

4. 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1km 이내에 위치한 지역

 

[X] 주택법에 따라 대지조성사업지구로 지정된 지역의 전부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수는 없다.

 

>> 전부 또는 일부에 대해 지구단위계획구역 지정 가능합니다.

 

[X] 자연녹지지역에 지정된 10만제곱미터 규모의 근린공원이 해제된 경우 해당지역은 지구단위계획구역으로 지정하여야 한다.

 

>> 의무적으로 지정되어야 하는 지역은

1. 정비구역

2. 택지개발지구에서 시행되는 사업이 끝난 후 10년이 경과된 지역

3. 체계적이고 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역으로서 그 면적이 30만제곱미터 이상인 다음 두가지 지역

   - 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역

   - 녹지지역에서 주거지역 또는 상업지역 그리고 공업지역으로 변경되는 지역

 

[X] 택지개발사업이 끝난 지역은 20년이 지나야 지구단위계획구역으로 지정할 수 있다.

 

>> 의무 10년입니다.

 

[X] 도시개발법에 따라 지정된 20만제곱미터의 도시개발구역에서 개발사업이 끝난후 10년이 지난 지역은 지구단위계획구역으로 지정하여야 한다.

 

>> 도시개발구역이 아닌 택지개발지역입니다.

 

[X] 녹지지역에서 주거지역으로 변경되는 면적이 20만제곱미터 이상인 경우에는 지구단위계획을 수립해야 한다.

 

>> 30만 제곱미터 이상이어야 합니다.

 

[X] 두개의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 2km 이내에 위치한 지역은 지구단위계획구역으로 지정하여야 한다.

 

>> 3개의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1km 이내이어야 합니다.

 

 

2) 지구단위 계획

 

[O] 지구단위계획은 도시군관리계획으로 결정한다.

 

>> 맞는말입니다 지구단위계획은 도시군관리계획으로 결정합니다.

입안권자는 특광특시특도 시장군수

결정권자는 : 특광 도지사 입니다.

 

[O] 대통령령으로 정하는 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도에 관한 내용은 지구단위계획에 포함되어야 한다.

 

지구단위계획구역의 지정목적을 이루기 위해서는 두가지 조건

1. 대통령령으로 정하는 기반시설의 배치와 규모

2. 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도

를 포함하여야 합니다.

다만 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그밖의 시설의 용도, 종류 및 규모등의 제한을 대체하는 사항의 경우에는 위 두가지 조건을 포함하지 않아도 됩니다.

 

추가적으로 포함할수 있는 조건으로는,

1. 용도지역이나 용도지구를 대통령령으로 정하는 범위에서 세분하거나 변경하는 사항

2. 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발, 정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획

3. 건축물의 배치, 형태, 색채 또는 건축선에 관한 계획

4. 환경관리계획 또는 경관계획

5. 교통처리 계획

6. 그 밖에 토지이용의 합리화, 도시나 농,산,어촌의 기능 증진등에 필요한 사항으로서 대통령령으로서 정하는 사항

 

이 있습니다.

 

[O] 건축물의 형태, 색체에 관한 계획도 지구단위계획의 내용으로 포함될 수 있다.

 

>> 색채 형태에 관한 계획도 포함 가능합니다.

 

[O] 한옥마을을 보존하려는 경우, 차없는 거리를 조성하고자 하는 경우(지구단위계획으로 보행자전용도로를 지정하거나 차량의 출입을 금지한 경우를 포함) 등의 사유가 있으면 지구단위계획으로 '주차장법'에 따른 주차장 설치기준을 100%까지 완화하여 적용할 수 있다.

 

>> 100%까지 완화한다는 말은 주차장을 짓지 않아도 된다는 말입니다. 한옥마을 보존시 설치기준 100% 완화 가능합니다.

 

[O] 도시지역 외 지구단위계획구역에서 지구단위계획으로 당해 용도지역 또는 개발진흥지구에 전용되는 건폐율의 150%, 용적률의 200% 이내에서 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.

 

>> 도시지역외의 경우 건폐율 1.5배 용적률 2배까지 늘릴수 있습니다.

 

[X] 지구단위계획구역의 결정은 도시군관리계획으로 하여야 하나, 지구단위계획의 결정은 그러하지 아니하다.

 

>> 둘다 도시군관리계획으로 하게 됩니다.

 

[X] 지구단위계획에 의해 제2종 일반주거지역을 준주거지역으로 변경할 수는 없다.

 

>> 용도지역내의 변경입니다. 용도지역내의 변경은 지구단위계획으로 가능합니다.

 

[X] 지구단위계획의 수립기준은 시도지사가 국토교통부장관과 협의하여 정한다.

 

>> 계획 수립기준은 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관이 하여야 합니다.

입안권자와 결정권자가 아닌 수립기준자체는 보다 최상위급의 권한이 필요합니다.

 

[X] 도시지역 외 지구단위계획구역에서 지구단위계획으로 당해 용도지역에 적용되는 건축물 높이의 120% 이내에서 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다.

 

>> 건축물의 높이제한의 완화는 도시 지역 내에서만 가능합니다.